“楼市整体成交回暖时，房产评估业务预计也将回暖！”
“我们‘五一’期间是正常放假的，因为业务大头主要来自银行，所以放假基本也是跟着银行走的。”
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“比如你们在法拍网站看到的房产估价报告，基本都是受银行或法院委托，由我们这样的评估机构去做的。报告上面署名的都需要具备房产估价师证并署名，我现在就还在考这个证。”
“五一”假期前夕，从事房地产评估工作的卢雷接受了《每日经济新闻》记者采访。卢雷任职于一家在大湾区从事房地产评估业务的机构，业务范围包括银行抵押贷款、房地产保险、房地产项目拿地规划评估等。
据卢雷观察，今年以来，虽然深圳新房成交量呈现出低位回升态势，但房产评估业务方面并无太大起色。“从去年开始，房产评估业务下滑就比较明显，今年虽然成交有所反弹，但我们的业务量相比去年并无增长。”
“当房地产市场整体成交回暖时，我们的业务情况预计也会回暖。整体来看，房地产评估机构的业务情况，比市场实际成交情况会有一定的滞后性。”
“主要业务来自银行”
房产评估，顾名思义就是对房子的资产价格进行合理的市场估价和认定。
卢雷所在房地产评估机构的具体工作，一方面是对接对资产评估有较大需求的客户，主要包括银行、法院、审计机构、开发商等；另一方面，就是参与评估报告的相关工作，比如实地调研、数据证件收集等。
“我们公司的主要业务是各大银行的抵押贷款业务，比如个人想做贷款，需要把房子抵押给银行，银行是需要第三方机构对该固定资产做出公允评价的。”
显然，银行是评估机构的业务大头。“毕竟只要个人找银行贷款，基本上都会涉及资产评估。而房产评估的年限基本是一年，一年后如果再次用到评估报告的，基本上都会再重新续。”
另外，卢雷所在机构也会接一些开发商的单子。“给开发商做得较多的同样是抵押业务，还有一种比较常见的可行性研究报告，比如开发商拿了块空地，上面可以建商业和住宅，二者占比如何规划，商业租金大概多少，需要多少年可以回本等。很多开发商也有类似需求，就会委托我们做调研和报告。”
从卢雷给记者展示的部分房产估价报告来看，主要包括估价原则、估价方法、估价依据、实地勘察等多项内容。
除了银行和开发商外，卢雷所在机构接触的客户中也有法院和审计机构等。“主要还是看资源积累，法院和审计机构确实也有资产评估的需求，但如果没有资源的话，比较难对接上。”
至于房产评估的费用情况，卢雷向记者介绍，资产评估的收费一般来说会与资产价格有很大关系，一般价值类型会分为百万、千万、五千万等价格级别，价格越高佣金越低。
“我们日常接到银行的评估委托，一般收费是评估总值的万五、万六个点（即0.5‰~0.6‰），由银行来结算该笔费用。还有一种是采用全包收费，一般是机构委托除了基础收费，还包含差旅费用、评估师计时费用，会有一个总报价，费用会相对高一点。”
卢雷提到，房价的波动会影响到资产评估价格。“成交情况决定的是房地产评估的参考标准，房产价格每年是不一样的，比如深圳福田百花片区，以前的成交价是1200万元，现在按1050万元成交，那么我们只会按最近的成交价作为参考。”
“当房地产市场整体成交回暖时，我们的业务情况预计也会回暖。整体来看，房地产评估机构的业务情况，比市场实际成交情况会有一定的滞后性。”
“对诚信有较高要求”
以对房产评估需求较大的银行为例，其需要第三方评估机构出具的估价报告，再对外放款。
这里面就涉及一个问题，如果房地产评估的价格高了，但房子的实际价格并没那么高，但银行按照第三方评估的价格放款了，那么就有可能给银行带来损失。
“目前在行业内，一般评估期限是一年，如果超过一年就需要重新进行评估。”卢雷告诉记者，“资产价格波动范围在10%以内都是正常的。毕竟房产估价师都是要在报告上签字盖章的，如果在评估过程中夹带私货，或者通过非正常手段有意将评估价抬高，就可能涉嫌违法犯罪。”
据卢雷透露，在房产评估行业，曾经有同行把东莞一个实际价值8000万元的资产包估价到1.5亿元，银行按评估价的70%进行放款。后来委托方破产，由于拍卖该资产时的价格与当时的评估价相差甚远，负责该资产包估价的评估师被银行起诉，并最终被法院判刑。
在卢雷看来，房产评估行业对诚信有较高要求。“像资产评估、验资、验证、会计、审计、法律服务等行业，还是要有较高原则才可以。”
“就算是同一个小区内，不同楼层房子的资产评估价价格可能都相差很大。”卢雷向记者举例道，比如有的楼层就只有两个户型，但相比其他楼层户型（超过2户）使用的公共面积更大，有的户型还会额外送一个大阳台。因此，虽然上述两种房产户型产权证上的建筑面积可能差不多，但前者的评估价会更高。
卢雷告诉记者，“类似的案例也挺多，这就需要评估师在选择参考标的案例以及做详细收益测算表时，能尽量科学周密。如果评估人夹带私货，或者在选择参考标的或计算收益测算表时做了手脚，可能就会导致实际价格与资产评估价有较大出入，这与评估人员的职业道德有很大关系。”
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