最新商业地产月报发布 1-4月商办用房开发、投资、销售同比降幅均收窄
4月，山西省印发2023消费提振年行动计划，哈尔滨拟发文支持地方特色产品拓展国内市场。市场表现方面，2023年1-4月，全国商办用房开发投资额、新开工面积、销售面积同比均下降，但降幅较1-3月均收窄；2023年1-5月，全国300城商办用地供需仍缩量，三四线城市成交规划建筑面积同比降幅相对较大。行业动态方面，星河COCO Park首进厦门，苏州大悦春风里更名为苏州大悦城。
(资料图片)
本期看点
01政策动态
山西省商务厅等19部门确定2023年为山西省消费提振年，将实施“1+4+7+N”行动计划
哈尔滨拟发文支持地方特色产品拓展国内市场，最高奖补200万元
02市场表现
新房市场：2023年1-4月，全国商办用房开发投资额同比下降14.7%，新开工面积同比下降21.5%，销售面积同比下降19.5%
商办用地：2023年1-5月，全国300城商办用地供需仍缩量，三四线城市成交规划建筑面积同比降幅相对较大
大宗交易：2023年1-5月，中指数据共监测到商业地产大宗交易约50宗
03行业动态
厦门星河COCO Park开业，为深圳以外首座COCO Park
中信泰富地产与东方美谷签署战略合作协议，拓展首个轻资产项目美谷美购广场
苏州大悦春风里更名为苏州大悦城
政策动态
1.山西省商务厅等19部门确定2023年为山西省消费提振年，将实施“1+4+7+N”行动计划
5月12日，山西省商务厅等19部门印发《“晋情消费·全晋乐购”2023消费提振年行动计划》，确定2023年为山西省消费提振年，以全省“晋情消费·全晋乐购”活动为1条主线。以迎春有礼、绿色有情、夏日有行、金秋有惠实现4个消费季“季季有主题”。围绕提档大宗消费、培育新型消费等开展7项行动。通过工商文旅融合、省市县联动、政银企协同、线上线下共促等方式，举办贯通全年的系列消费促进活动100场以上的N项活动。在全省营造“季季有主题、月月有活动、周周有场景”的促消费活动氛围，形成持续不断的消费热潮，推动山西省消费市场健康发展，以消费大繁荣助推山西省经济社会高质量发展。
中指点评：
2023年1月，商务部提出把2023年定位为“消费提振年”，《行动计划》紧扣这一主题，发力大宗消费、新型消费、餐饮消费、会展消费、文旅消费、首店经济、老字号创新、网络消费等方向出台相关措施，释放消费潜力，促进居民消费持续恢复增长。
2.哈尔滨拟发文支持地方特色产品拓展国内市场，最高奖补200万元
5月23日，哈尔滨市政府官网发布《哈尔滨市支持地方特色产品拓展国内市场若干措施（2023-2025年）》（征求意见稿），面向社会公开征求意见。该政策从“支持提升地方特色产品品牌形象、支持企业开展展销活动、推进销售渠道建设、推进销售渠道建设”等四个方面制定九条具体措施，支持开展地方特色产品的品牌推广和营销渠道建设。在店铺拓展方面符合奖补条件的品牌企业，最高可获得200万元奖补；在商品销售、物流服务等方面符合奖补条件的电商平台网络销售主体、电商城市前置仓，最高可获得100万元奖补。
中指点评：
地方特色产品具备“在地文化”属性，是展示地方历史、文化、生态特色的窗口，地方特色产品的品牌推广和产品销售能够增强消费者对地方文化的了解和认知，有助于提升地方文化软实力，促进地方经济发展，同时在丰富优质消费供给、满足人们对美好生活需求、促进消费回暖等方面也有重要作用。
市场表现
（一）新房市场：2023年1-4月，全国商办用房开发投资额同比下降14.7%，新开工面积同比下降21.5%，销售面积同比下降19.5%
图：2018-2023年4月全国商业营业用房及办公楼投资、新开工面积、销售面积占比
市场监测：https://www.cih-index.com/
供应端：全国商办用房开发投资额同比下降14.7%，新开工面积同比下降21.5%
2023年1-4月，全国商办物业*开发投资额为3979亿元，同比下降14.7%，降幅较1-3月收窄0.5个百分点；商办物业开发投资额占房地产开发投资额的比重为11.2%，较2022年底下降0.8个百分点。
2023年1-4月，全国商办物业新开工面积为2935万平方米，同比下降21.5%，降幅较1-3月收窄4.7个百分点；商办物业新开工面积占商品房新开工面积的比重为9.4%，与2022年底持平。
需求端：全国商办物业销售面积同比下降19.5%
2023年1-4月，全国商办物业销售面积为2495万平方米，同比下降19.5%，降幅较1-3月收窄2.4个百分点；商办物业销售面积占商品房销售面积的比重为6.6%，较2022年底下降1.8个百分点。
*新房市场部分，商业地产指办公楼+商业营业用房，指标解释与《中国房地产统计年鉴》一致。
1、商业、办公开工投资：2023年1-4月，全国商业营业用房开发投资额同比降幅扩大，新开工面积同比降幅收窄；办公楼开发投资额、新开工面积同比降幅均收窄
图：2020年4月-2023年4月商业营业用房及办公楼开发投资额同比变化
图：2020年4月-2023年4月以来商业营业用房及办公楼新开工面积同比变化
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商业营业用房：2023年1-4月，全国商业营业用房开发投资额为2587亿元，同比下降17.4%，降幅较1-3月扩大0.3个百分点；新开工面积为2109万平方米，同比下降22.4%，降幅较1-3月收窄4.0个百分点。
办公楼：2023年1-4月，全国办公楼开发投资额为1392亿元，同比下降9.2%，降幅较1-3月收窄2.3个百分点；新开工面积为826万平方米，同比下降19.1%，降幅较1-3月收窄6.7个百分点。
2、商业、办公销售：2023年1-4月，全国商业营业用房、办公楼销售面积同比降幅均收窄
图：2020年4月-2023年4月全国商业营业用房、办公楼销售面积同比变化
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商业营业用房：2023年1-4月，全国商业营业用房销售面积为1767万平米，同比下降21.2%，降幅较1-3月收窄0.7个百分点；其中4月商业营业用房销售面积为339万平方米，自2022年7月起同比持续下降，4月降幅为18.1%。
p办公楼：2023年1-4月，全国办公楼销售面积为728万平方米，同比下降14.9%，降幅较1-3月收窄6.9个百分点；其中4月办公楼销售面积为176万平方米，同比增长17.7%。
（二）商办用地
1、2023年1-5月，全国300城商办用地推出与成交规划建筑面积同比均下降，成交楼面均价同比小幅下跌，平均溢价率同比下降
图：2021年5月-2023年5月全国300城商办用地推出及成交情况
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2023年5月：全国300城商办用地共推出941万平方米，同比下降27.8%，成交792万平方米，同比下降25.3%。
2023年1-5月：全国300城商办用地共推出3955万平方米，同比下降17.3%，成交3191万平方米，同比下降21.5%。
图：2021年5月-2023年5月全国300城商办用地成交楼面均价及溢价率情况
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2023年5月：全国300城商办用地成交楼面均价为2291元/㎡，同比上涨13.6%，平均溢价率为4.4%，同比下降6.2个百分点。
2023年1-5月：全国300城商办用地成交楼面均价为2442元/㎡，同比下跌6.4%，平均溢价率为2.4%，同比下降2.3个百分点。
2、一线城市供需均同比增长，二线及三四线城市供需均同比下降
图：2018年-2023年5月各线城市商办用地成交规划建筑面积及同比变化趋势
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推出及成交面积：2023年1-5月，一线城市商办用地推出及成交规划建筑面积为203万平方米、 193万平方米，同比分别增长39.5%、9.5%；二线城市商办用地推出及成交面积分别为1306万平方米、1236万平方米，同比分别下降21.4%、12.8%；三四线城市商办用地推出及成交面积分别为2446万平方米、1763万平方米，同比分别下降17.8%、28.7%。
图：2018年-2023年5月各线城市商办用地成交楼面价及同比变化趋势
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成交楼面均价及溢价率：2023年1-5月，一线城市商办用地成交楼面均价为11829元/平方米，同比下跌20.8%，二线城市为2432元/平方米，同比下跌19.2%，三四线城市为1425元/平方米，同比下跌5.3%。平均溢价率方面，一线城市商办用地平均溢价率为0.2%，同比下降0.1个百分点；二线城市为1.6%，同比下降2.0个百分点；三四线城市为5.6%，同比下降3.8个百分点。
（三）大宗交易：2023年1-5月，中指数据共监测到商业地产大宗交易约50宗
注：本表仅列示5月监测案例，物业类型不含工业、住宅、地块，此外不含关联交易、不含为发行REITs或类REITs产品产生的交易，不含交易总价在2000万元以内的法拍。
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行业动态
1、厦门星河COCO Park开业，为深圳以外首座COCO Park
5月10日，星盛商业布局的全国第四座、深圳以外首座COCO Park——厦门星河COCO Park开业，项目延续“时尚、潮流、体验”的品牌DNA，携手近40家城市首进品牌、近50家旗舰店及最新形象店，传递美好生活体验，探索生活美学。
空间设计方面，厦门星河COCO Park以“发现岛屿”为设计主题，在空间里融合了厦门的海岛特色与度假文化，聚焦“宠物友好、妈妈友好、国际友人友好”三大标签策略，赋予不同圈层的客群关于生活美学的想象空间。业态规划及品牌组合方面，厦门星河COCO Park以“重磅主力店+高层级首店+全新特色店”的矩阵，以品牌调性诠释生活美学。
资料来源：中指研究院综合整理
中指点评：
自深圳福田星河COCO Park（北区）开业至今，城市型购物中心星河COCO Park历经十七年发展，已成为星盛商业最具代表性的产品线，并通过“一店一策”的策略成功打造龙岗COCO Park等多个标杆项目。2022年，在购物中心经营受疫情严重冲击的情况下，COCO Park产品线平均出租率依旧达到了96%的高水平，展示出优秀的运营能力。此次厦门星河COCO Park开业，标志着星盛商业全国化布局再进一步。
2、中信泰富地产与东方美谷签署战略合作协议，拓展首个轻资产项目美谷美购广场
5月10日，中信泰富地产与东方美谷战略合作签约仪式暨新入驻品牌签约仪式在美谷美购广场举行。通过此次合作签约，未来中信泰富将依托自身的资源优势、品牌优势，深度参与全国首家主题式美业综合体——美谷美购广场的招商、运营，实现轻资产业务方面的突破。
据悉，美谷美购广场位于海奉贤“东方美谷”生物科技园区内，是东方美谷集团重点打造的美业综合体，项目商业建筑面积3.7万平方米，地下一层、地上五层，目前已经布局了化妆品的展示、销售、体验等C端消费功能。
资料来源：中指研究院综合整理
中指点评：
东方美谷是上海奉贤区重点打造的美丽大健康产业品牌，美谷美购广场则是全国首家主题式美业综合体，此次中信泰富地产签约东方美谷，不但迈出了轻资产拓展的步伐、拓宽公司商业地产运营业务边界，也打造了央企国企联合发展的新典范。
3、苏州大悦春风里更名为苏州大悦城
5月25日，苏州大悦春风里正式更名为苏州大悦城，历经近两年时间沉淀，苏州大悦城紧抓苏州培育创建国际消费中心城市机遇，向新出发，继承大悦城“年轻、时尚、潮流、品位”的品牌内涵，延续“姑苏理享生活地”的项目定位，打造充满美意的“生活向往之所”，持续提供多元化丰富的购物、娱乐、美食和文化体验，构建一个充满活力和创意的生活空间。
品牌引入方面，苏州大悦城将持续引进头部首店、创新首店、新概念首店。同时结合苏州城市特色，关注消费者喜好和消费趋势的衍变，关注宠物、运动等时髦生活方式情景打造，时尚化和多元化发展，呈现有生命力的时尚社交场景。
资料来源：中指研究院综合整理
中指点评：
《苏州市商贸业“十四五”发展规划》提出苏州商贸业定位之一为培育创建国际消费中心城市，并提出打造具有国际影响力的知名商圈，推动各类商业载体转型升级，发展首店经济、首发经济等具体规划。苏州大悦春风里紧抓机遇，升级为大悦城产品线，以满足消费者不断变化和提升的生活需求，同时为苏州形成多层次的购物和休闲娱乐服务圈贡献力量。
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